拿地3个月，海开控股终于公开了海淀永丰南地块的总平面图■◆★。这个时间稍微有点长，现在大家都在卷2月期。
住宅分南北两块地◆★■★★◆，整体容积率为2.2，限高45米，但花姐综合判断，北区的58号地容积率会低一些■★■■◆，预计2■★◆★.0左右■◆★■，西北角有棵古树，由6栋6-15层住宅组成——1#15层、2#14层、3#5#6#10层、4#6层、；南区的72号地容积率高一些，预计2★■★■■.4左右，由9栋住宅组成——1#4#5#6#15层、2#3#7#14层■★■■◆、8#9#13层。
东边的公建，自持公建83978■◆◆◆.71㎡，有25920㎡公交场站等公服设施，另外还有13920㎡服务设施■■★■◆，包括公交中心站9000㎡、党群服务中心1000㎡◆★■，社区卫生服务450㎡、社区养老服务设施1000㎡、社区助残服务中心300㎡、社区级公共文化设施1400㎡、社区管理服务用房700㎡、公厕70㎡等。
这块地的项目公司为北京海开颐和房地产开发有限责任公司，成立于2024年6月20日，法人牛卫华◆■，由海开控股全资孙子公司。
72号地有点小奇怪■■，没有标注楼栋之间的直线栋距，只标注了斜线距离◆◆。花姐测算了下■■，它的楼间距应该会比58号地要短一点，但不会相差太大■■★★。
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其中★★■◆，58号和72号地块的住宅建筑规模约9.86万平方米，挂牌起始价约为57.51亿元★■，销售指导价9■■★★■.3万元/平方米；55号和64号地块的建筑规模约12.38万平方米，挂牌起始价为20◆★■★★.49亿元。
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其中，58号地和72号地是住宅用地★★■，在西北、西南方位★★★■；55号地是商服公交用地——1栋酒店11层★★、1栋办公10层、1栋商业2层■◆◆★★■，在东北角；64号地是商服用地——有三栋11-12层酒店、1栋商业3层■◆◆◆■■，在东南角，地铁16号线永丰南站旁边。
这种做法最大的好处是◆★◆，拯救了第一排房子，减少了噪音和尾气，反而成为首选的好房子。
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但琼海南阳瑞华显然是来陪标的◆■■，其虽然是国有控股企业，但有一半，甚至超过一半的民营资本血统◆★◆★■。据查，自然人张景明★★、谭中市、赵宇飞三人在琼海南阳瑞华的受益股份加起来为49.5%。
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在选房攻略上■★◆◆，3#是楼王，170平米户型◆★，距离前面楼栋达45米，与前面楼高比为1.5★★◆；1#也是如此，楼间距为46米◆◆★◆◆★。但1#的东边户有点受角煞的影响，2#距离它只有13.85米，在东南方向。
北京海淀区国有资本运营公司的审计报告显示，它借给合营企业海开集团59亿元，账龄为1-3年，其中1年期为39亿元。在2023年，北京海淀区国有资本运营公司对海开集团增加了1■◆★.25亿元投资。
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在2023年3月和10月◆★◆★■，海开控股发行了非公开债11.5亿元和PPN债券20亿元，都是两年期◆★。2024年9月5日，海开控股成功发行了11亿元公司债券，票面利率2.55%★★◆■。
6月4日■◆■★◆，海淀永丰南地块正式开拍■★◆★★，海开控股的成交价为79.17亿元，溢价率1.5%。
第二点◆◆★：58号地的北面有一块规划公园绿地，宽度大约35米。由于这片绿地的隔离，导致58号地的最后一排，不会遮挡路北的用友产业园。
由于案名未出，暂且称之为海开永丰南地块，总建筑面积约363234★■.920㎡，其中地上建筑面积222463■◆★★■.300㎡★★■，地下建筑面积约140771.620㎡，控制高度为45米■■◆★■。
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这四块地，东偏南30度★★★，北至丰滢西路，南至丰硕西路）、西至永盛南路■★■◆★◆、冬至永丰路，东南角与地铁16号线永丰南站相连◆■■■。
第一点：72号地第一排的9号楼◆★★◆◆■，距离路南的住宅（高度45米）约63米，出于日照的考虑，它的第一排干脆后退28-39米，这一退，后面的每排房子都得退后，做法延续到北区58号地；
在海开控股拿地之后，就有消息传出，它的主力户型将为110-170平，另有少量90平小户型。
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据查★◆★■◆★，海开控股2023年的营收105.39亿元，同比猛增328.35%，净利润只有区区5108◆◆■◆★◆.93万元，同比增5.31%。这是典型的增收不增利。它2023年的总资产为342★■★★.63亿元，总负债285.32亿元，资产负债率83.27%——过高了；经营性现金流量净额-19■★.09亿元◆■★■★，手握现金31■◆■★.43亿元。
这一前一后的楼栋退后，令海开永丰南的房子南向房子不临马路■◆★■◆◆，正所谓是：退一步海阔天空。
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6月4日，海开控股拿下永丰南地块，当时仅有两家房企报名◆■，分别是海开控股■■★、琼海南阳瑞华，线手■◆◆★★。它们是海淀区国资委旗下的兄弟■■◆◆★。
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琼海南阳瑞华成立于2009年9月，法定代表人为陈泽扬。穿透股权会发现■★■，八大处控股集团旗下的海南万国投资持股99%，民营企业咸阳长涛电子持股1%，而民企北京万景地产持有八大处控股集团49%股份——另51%由北京国资委持有。万景房地产由张景明和谭中市两人共同持有，持股比例分别为70%和30%。
海开控股的全称为北京海开控股（集团）股份有限公司，成立于2021年12月，注册资本12.18亿元，法人马光华■★★■★★，北京翠微集团■◆■■、北京海淀区国有资本运营公司、北京京门兴海科技集团■★■■■、北京海淀区国有投资经营有限公司■★★★★◆、北京海淀置业集团、北京威凯建设发展分别持股37.26%、33.51%、25.46%◆◆★★、2.56%、0.60%、0.60%。
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和58号地的纯改善相比，72号地的定位为刚需+改善◆★■◆■。这种定位之下，一些功能性的设置就放在72号地了■◆◆，比如，室外运动场地，就在楼王5#的正前方，比如，自行车停放地就有2大块■■★◆◆■，反观58号地的自行车场地很分散◆■，很容易改造成绿地★■。
5#和6#在小区的第一排，由于离红线米，导致它们也基本都是优选的房子■★■★，除了6#的中间一个单元受到车库出口的影响★■★。
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先看北区58号地，由6栋楼组成，大致有三种户型★■◆◆★■：140平米、150平米和170平米◆■■■◆◆。140平米分布在1#，共计120套■■★■；150平米分布在2#、4#、5#、6#，共计140套；170平米分布在3#，共计60套◆■◆★■。除了4#的层高是3.1米，其余楼栋都是3米■◆◆。
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与国资企业共同参股八大处控股，张景明的能量非凡，其曾对外投资5家公司，其中长春康阳股份有限公司、北京宏城金泰投资有限公司◆■★◆■◆、北京六里桥蓝景丽家家具城有限公司、天津金宏恒泰科技中心（有限合伙）均已吊销或注销。
此外，因小区东面是55号商服公交用地，酒店11层45米，虽然它距离住宅也有40多么，但终归还是有点遮挡，尤其是在冬至日。
综合来看，海开永丰南的住宅有几个特点★★■■：1◆■◆■、没有阳台赠送◆■■；2★■■■、每栋地面有天井，疑似一层为下跃户型；3、临近永丰南的东端户，或多或少会受到东北酒店的遮挡影响；4、拯救了第一排住宅◆★■，不临街。
再看南区72号地，由9栋楼组成■■，大致分三种户型★■★：100平米■★■、120平米和140平米★◆◆。100平米分布在3#◆■、4#和9#◆■，共计84套；120平米分布在1#、2#和8#，共计168套；140平米分布在5#和6#，共计120套。
海开永丰南的两块住宅规划很有特色◆★★★◆：第一排住宅都后退了25米左右——是在红线内后退，不是因为前面有市政绿地，令第一排住宅不在临街，这在北京的住宅规划中非常罕见。
这份方案很简单，没有公布项目的经济技术指标表■★■■★★，开发商是北京海开颐和房地产开发有限责任公司，设计单位是北京大象建筑设计有限公司。
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